میزان معافیت مالیاتی درآمد اجاره خانه

مستند به تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم هر شخص که درآمدی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی داشته باشد، در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌ باشد و مازاد این متراژ مشمول مالیات بر درآمد اجاره می باشد.

معافیت مالیات بر اجاره مسکونی یکی از موضوعات مهم و مورد توجه در قوانین مالیاتی کشور است. با توجه به افزایش اجاره بها و نیاز به حمایت از اقشار کم‌درآمد، دولت با وضع قوانین و مقررات خاصی به دنبال کاهش بار مالیاتی بر دوش مالکان و مستاجران مسکونی است.

این معافیت‌ها نه تنها به مالکان کمک می‌کند تا با آرامش بیشتری به اجاره دادن املاک خود بپردازند، بلکه به مستاجران نیز این امکان را می‌دهد تا از هزینه‌های بالای اجاره در امان بمانند.

در این مقاله، به بررسی شرایط و جزئیات معافیت مالیات بر اجاره مسکونی و موارد تخفیف در پرداخت مالیات در قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها پرداخته و نکات کلیدی برای بهره‌مندی از این معافیت‌ها را مورد بحث قرار می‌دهیم. با درک صحیح از این قوانین، مالکان و مستاجران می‌توانند به بهترین شکل از مزایای معافیت مالیات اجاره مسکن بهره‌مند شوند.

معافیت مالیات بر اجاره مسکونی

طبق قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها، ماده 1 به معافیت مالیات بر درآمد اجاره  اشاره دارد. هدف از این معافیت از مالیات اجاره، تشویق مالکان به اجاره دادن واحدهای مسکونی خود و حمایت از مستأجرین است.

تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن، موارد ذیل را مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره می داند:

الف) معافیت برای سرپرست خانوار و مستاجران همزمان:

• سرپرست خانوار: تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده 84 این قانون، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف است.
• مستاجران همزمان: در صورتی که خود موجر همزمان در واحد مسکونی دیگری اجاره نشین باشد، تا سقف اجاره بهای پرداختی، از مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد شد.

ب) تخفیف برای قراردادهای بلندمدت:

مالکان می‌توانند با انعقاد قراردادهای اجاره طولانی‌مدت (دو ساله و بیشتر) از تخفیف‌های مالیاتی برخوردار و از مالیات خانه های خالی خلاص شوند. این تخفیف‌ها به منظور تشویق به ثبات در بازار اجاره و کاهش جابجایی‌های مکرر مستأجرین ارائه می‌شود.

• قرارداد دو ساله: 70 درصد تخفیفقانون
• قرارداد سه ساله و بیشتر: 100 درصد تخفیف

ج) تخفیف برای خانوارهای خاص:

• خانوار دارای سه فرزند و بیشتر: 100 درصد تخفیف
• خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور: 100 درصد تخفیف
• خانوارهای سه دهک پایین درآمدی: 100 درصد تخفیف (با تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی)

د) تخفیف برای واحدهای مسکونی با اجاره بهای پایین:

• واحدهایی که اجاره بهای آنها حداقل 15 درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده 8 قانون “ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها” باشد: 50 درصد تخفیف

نکات مهم:

• تخفیف های مذکور در این تبصره، صرفاً به درآمد ناشی از اجاره تعلق می گیرد و شامل سایر درآمدهای مشمول مالیات, مانند سود سپرده و درآمد حاصل از فعالیت های انتفاعی، نمی شود.
• برای برخورداری از تخفیف های مقرر در این تبصره، ارائه مدارک و مستندات لازم به اداره امور مالیاتی مربوطه ضروری است.
• دریافت کد رهگیری اجاره نامه معتبر
• در صورت عدم رعایت شرایط و ضوابط مربوط به هر یک از موارد مشمول تخفیف، مشمولیت مالیاتی کامل برای مؤدی مربوطه برقرار خواهد شد.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره خانه در سال 1403

محاسبه مالیات بر اجاره خانه در سال 1403، بر اساس فرمول زیر انجام می‌شود:

مالیات بر اجاره = 75% × ( کل اجاره دریافتی  +  ودیعه × 18 %) × نرخ مالیات

در این فرمول:

• کل اجاره دریافتی:شامل تمام مبالغی است که موجر از مستأجر در طول سال، بابت اجاره دریافت می‌کند. این مبلغ می‌تواند شامل اجاره نقدی، ودیعه، رهن و سایر مزایای پرداختی توسط مستأجر باشد.
• معافیت‌ها:شامل موارد مختلفی مانند متراژ واحد مسکونی، موقعیت جغرافیایی، تعداد سال‌های سکونت مستأجر در واحد و … می‌شود. برای اطلاع از جزئیات معافیت‌ها، می‌توانید به بخشنامه‌های سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه کنید.
• نرخ مالیات: نرخ مالیات بر اجاره خانه در سال 1403 عبارت است از:

درآمد سالیانه (مشمول مالیات)	درصد مالیات
تا سقف 50 میلیون تومان	15%
از 50 تا سقف 100 میلیون تومان	20%
بیشتر از 100 میلیون تومان	25%

مراحل محاسبه مالیات بر اجاره خانه:

1. محاسبه کل اجاره دریافتی: در این مرحله، باید تمام مبالغی را که در طول سال از مستأجر دریافت کرده‌اید، جمع کنید.
2. محاسبه معافیت‌ها: با توجه به شرایط واحد مسکونی و مستأجر، معافیت‌های قانونی را از کل اجاره دریافتی کسر کنید.
3. محاسبه درآمد مشمول مالیات: مبلغ باقیمانده از مرحله 2، درآمد مشمول مالیات شما خواهد بود.
4. محاسبه مالیات بر اجاره: درآمد مشمول مالیات را در نرخ  درصد ضرب کنید.

مثال:

فرض کنید که شما در سال 1403، یک واحد مسکونی با متراژ 100 متر در شهر تهران اجاره داده‌اید. اجاره ماهانه این واحد 5 میلیون تومان است و شما در ابتدای سال، 20 میلیون تومان ودیعه از مستأجر دریافت کرده‌اید. همچنین، مستأجر شما دو سال است که در این واحد سکونت دارد.

• اجاره بهای ماهانه × 12 ماه: اگر اجاره بها به صورت ماهانه پرداخت می‌شود، کافی است مبلغ ماهانه را در 12 ضرب کنید.
• افزودن 18% از مبلغ رهن: اگر مبلغی به عنوان رهن پرداخت شده باشد، 18 درصد از این مبلغ را به اجاره بهای سالانه اضافه کنید.

مثال:

فرض کنید اجاره بهای ماهانه یک خانه 5,000,000 تومان و مبلغ رهن 20,000,000 تومان باشد.

• محاسبه اجاره بهای سالانه:
  • اجاره بهای سالانه = (5,000,000 تومان × 12 ماه) + (20,000,000 تومان × 18%) = 60,000,000 تومان + 3,600,000 تومان = 63,600,000 تومان
• محاسبه مالیات:
  • 75% از اجاره بهای سالانه = 63,600,000 تومان × 75% = 47,700,000 تومان
  • از جدول بالا مشخص است که با توجه به درآمد سالیانه 47,700,000 تومان، نرخ مالیات 15% می‌باشد.
  • مالیات قابل پرداخت = 47,700,000 تومان × 15% = 7,155,000 تومان